Brněnský trh s nemovitostmi míří k rekordnímu roku. Prodeje již nyní přesáhly tisícovku bytů. Analýza trhu novostaveb

Letní měsíce bývají na realitním trhu tradičně slabší. I přes mírné zpomalení prodejů atakují letošní prodeje rekordní hodnoty. Za třetí kvartál letošního roku se v brněnských novostavbách prodalo celkem 288 jednotek. Za prvních devět měsíců to je téměř dvakrát více bytů než za celý loňský rok. Letošek tak bude pravděpodobně nejvýkonnější od roku 2016. Celkem už letos kupující za nové byty v Brně utratili více než 6,5 miliardy korun. Vysoký zájem se pomalu začíná projevovat na růstu jejich cen, zdražují i starší byty a nájmy. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy trhu společnosti IMPERA styl.

Letní měsíce zvolnily, září ale avizuje rekordní rok

V červenci se v Brně prodalo celkem 83 bytů v novostavbách, v srpnu 79 nových bytů a v září 126. Celkem tedy 288 bytových jednotek. Po rekordním druhém kvartálu se jedná o mírný pokles, ale i tak již letošní prodeje překročily hranici tisíce prodaných bytů. Vloni se přitom za celý rok prodalo slabě přes 500 bytů.

Mezi prodanými byty stále dominují menší dispozice. „Ačkoliv pozorujeme mírný přeliv poptávky a zájem o větší byty částečně roste, nadále jsou nejžádanější byty 1+kk a 2+kk,“ popisuje František Šudřich, ředitel společnosti IMPERA styl. Malé dispozice tvoří tři čtvrtiny všech realizovaných prodejů. Největší zájem byl v uplynulých měsících o lokality Brno-střed, Židenice a Královo Pole. V těchto třech městských částech se prodaly dvě třetiny všech novostaveb v Brně.  

Oživení zažívá také hypoteční trh. Rok 2024 by mohl podle odhadů celorepublikově přinést až 270 miliard korun v nově poskytnutých úvěrech. Po období vysokých úrokových sazeb, kdy byl zájem o hypotéky utlumen, dochází k postupnému poklesu základních sazeb – nyní se pohybují kolem 4,25 %. „Banky mají dostatek kapitálu a chuť financovat nákupy i rekonstrukce nemovitostí. Přesto se nepředpokládá, že bychom se v dohledné době vrátili k extrémně nízkým sazbám kolem 2 %. Realistickým cílem pro hypoteční sazby je spíše 4–4,5 %,“ komentuje situaci Šudřich.

Nabídkové ceny pod vlivem zájmu rostou

Nabízených bytů je v Brně aktuálně 1 636. Doplnění klesající nabídky napomohlo zejména spuštění prodeje rozsáhlého projektu Nová Zbrojovka. I přes rozšíření nabídky ale ceny po téměř dvou letech stagnace opět mírně rostou.   Průměrná nabídková cena nových bytů se vyšplhala na rekordních 134 000 Kč. V tradičně nejdražší městské části Brno-střed se průměrná cena přehoupla přes 140 tisíc za metr čtvereční.

Průměrný jednopokojový byt se v Brně nabízí za 4,8 milionu korun. Za dvoupokojový byt zájemce zaplatí v průměru 7,4 milionu korun. Na třípokojový byt je potřeba vynaložit v průměru 10,9 milionu korun a čtyřpokojové byty přijdou zájemce v průměru na více než 15,5 milionů korun.

Nabídka brněnských novostaveb:

Starší byty i nájmy zdražují rychleji než novostavby

Zdražují ale i starší byty. A to dokonce ještě rychlejším tempem než novostavby. Z dat největšího českého realitního serveru Sreality.cz vyplývá, že aktuální průměrná nabídková cena starších bytů v Brně činí bezmála 105 tisíc korun, což představuje 15% nárůst oproti loňskému roku. To je tempo srovnatelné s lety 2020 a 2021, kdy byty zdražovaly nejrychleji.

Vedle rekordních cen novostaveb i starších bytů dosahují historického maxima i nájmy. Za nejvyšší ceny se byty v moravské metropoli pronajímaly v srpnu letošního roku, a to v průměru za 376 korun za metr čtvereční. Meziročně se tak jedná o cenový nárůst 4 %. Za posledních pět let ale nájmy vzrostly bezmála o polovinu. „V období letních prázdnin jsou v Brně nájmy tradičně nejvyšší, a to hlavně vlivem vysoké poptávky studentů, kteří hledají bydlení se začátkem nového školního roku,“ dodává ke statistikám Šudřich.

Tradičně nejdražší pronájmy nabízejí majitelé jednopokojových bytů. Průměrná cena pronajímaných garsonek činí 449 korun za metr čtvereční. Průměrný byt o výměře 33 metrů čtverečních se tak v Brně pronajímá za 14 500 korun bez nákladů na energie. Za průměrný dvoupokojový byt zaplatíte měsíční nájem 19 000 korun. Třípokojové byty se nabízí za průměrnou cenu 25 500 Kč. Nejdražší jsou pak byty v novostavbách.

Družstevní bydlení jako alternativa hypotečního úvěru

Roste také zájem o družstevní bydlení jako alternativa k hypotečnímu úvěru. Zájemci tímto způsobem nemusí kupovat pouze starší a panelákové byty. Potenciál těchto možností financování nově objevují také developeři, kteří zahrnují družstevní byty do svého portfolia. „Možnost financovat nové bydlení formou družstevního podílu nyní nabízíme u všech bytů v našich projektech, což poskytuje zájemcům větší flexibilitu,“ potvrzuje Šudřich.

Družstevní financování umožňuje získat úvěr i v případě, kdy žadatel nesplňuje přísné podmínky hypotečních bank. Je proto vhodné například pro podnikatele – při žádosti o družstevní financování se totiž nedokládají příjmy z podnikání, které hypoteční banky standardně krátí například o paušální náklady OSVČ. Žadatelům nad 40 let družstevní financování umožňuje rozložit splátky na delší časové období než u hypotéky, měsíční splátka je díky tomu výhodnější. V neposlední řadě je pak družstevní financování často jediným řešením pro cizince žijící v Česku. Náklady na takový úvěr jsou přitom s běžnou hypotékou téměř srovnatelné.

Autor analýzy a kontakt pro média:

Mgr. František Šudřich
Výkonný ředitel společnosti IMPERA Styl