Omezování nové výstavby zvedá ceny investičních apartmánů v rakouských Alpách

Zatímco rok 2023 byl pro trh rezidenčních nemovitostí napříč celou Evropskou unií katastrofou, ceny apartmánů v turistických oblastech Rakouska rostly dvouciferným tempem. Proč tomu tak bylo?

Průměrná cena bytu o rozloze 60 m² v tyrolském Kirchbergu se za poslední dva roky zvýšila o 51,5 % – ze 7.300 EUR na více než 11.000 EUR / m². Ve Veldenu na břehu korutanského jezera Wörthersee stačil stejně velkým apartmánům pouhý rokna zvýšení ceny o 40 % – z loňských 5.400 EUR se vyšplhaly na více než 7.700 EUR za čtvereční metr. I ve vyhlášených lyžařských střediscích, jako je Zell am See, Kaprun nebo Schladming, rostly loni ceny rezidenčních nemovitostí tempem 19 % ročně, a s velkou rezervou tak překonaly míru inflace.

V okolních zemích realitní trh v lepším případě stagnoval, ale v turistických oblastech Rakouska ceny nemovitostí rostly, jako by se jich vysoké úrokové sazby a situace na globálním realitním trhu vůbec netýkaly. Stabilní růst cen a odolnost proti vnějším výkyvům je způsoben dvěma faktory, které v jiných zemích Evropy nenajdeme. Prvním z nich je zákonem vymezený způsob užívání rezidenční nemovitosti, tím druhým je cílené omezování nových developerských projektů.

Povolený způsob využití je to nejdůležitější

Prvním a klíčovým faktorem je zákonem určený způsob užívání, který je v rakouských Alpách definován pro každou nemovitost určenou k bydlení. Podle tohoto kritéria je můžeme rozdělit do tří skupin:

• nemovitosti pro trvalé bydlení,
• nemovitostí určené k druhému bydlení (tzv. Zweitwohnsitz), resp. neomezenému časovému využití,
• nemovitosti určené k turistickému pronájmu.

Domy a byty první zmíněné kategorie jsou určeny pro ty, kteří v dané oblasti bydlí nebo chtějí bydlet. Majitel si zde nahlásí své trvalé bydliště a je od něj odvozena i jeho daňová rezidence. Nemovitostí určených k volnočasovému využití, které přibližně odpovídají námi tolik oblíbeným chatám a chalupám, je v Rakousku naprosté minimum a v nejoblíbenějších turistických oblastech prakticky nejsou k mání vůbec.

Zahraničním investorům tak zbývá poslední varianta, a to jsou apartmány, chalety nebo i jednotlivé hotelové pokoje povinně určené k turistickému ubytování. Majitel takového apartmánu je v katastru nemovitostí evidován jako vlastník, ale ohledně využití je vázán provozní smlouvou se správcovskou firmou, která se stará o kompletní provoz (úklid, údržbu, opravy, pojištění, chod recepce, správu rezervací i nabídku ubytování na reklamních portálech). Svůj apartmán může majitel obvykle využívat jen několik týdnů v roce.

„Pokud trávíte dovolenou či prodloužený víkend v Rakousku a bydlíte v klasickém apartmánu v rámci běžného penzionu, je dost možné, že každý z apartmánů v rámci daného ubytování má jiného vlastníka – domácího či zahraničního investora. Ten má touto formou bezpečně uložené peníze a kromě jejich zhodnocení formou růstu ceny nemovitosti realizuje i každoroční výnosy z pronájmu,” uvádí Tomáš Chrobák ze společnostiSUR REAL Investments, která se prodejem investičních apartmánů v Alpách specializuje.

V posledních letech navíc začíná hrát roli nadmořská výška, ve které se developerský projekt a samotná lokalita nacházejí. Investoři pomalu opouštějí lyžařská střediska v zemích, kde nedostatek sněhu a zavřené sjezdovky ohrožují obsazenost místních ubytovacích zařízení během zimní sezóny. „Je zjevné, že pozornost zahraničních soukromých investorů se v důsledku klimatických změn přesouvá směrem k rakouským Alpám. A dokonce i zde je nadmořská výška a s ní i garance sněhu v příštích letech klíčový faktor,” poznamenává Michael Fröhlich, obchodní ředitel developerské firmy Limestone Holding GmbH. Ta nedávno dokončila luxusní hotel v Hinterstoderu ve výšce 1400 metrů nad mořem, a jednotlivé apartmány prodává soukromým investorům.

Stabilní růst cen a atraktivní výnosy

Důvod, proč se Rakousko rozhodlo jít cestou omezení forem užívání nemovitosti pro nerezidenty (ať už cizince nebo obyvatele jiných částí Rakouska), je nasnadě. Místo nekontrolovaného stavění domů a apartmánových bytů určených k trávení dovolených a víkendů vzniklo v oblíbených turistických oblastech Rakouska jen omezené množství aparthotelů s vysokou mírou obsazenosti. Lokality jako Sölden nebo Kaprun se díky tomu nerozrostly na dvojnásobek a neproměnily v města duchů se stovkami domů a apartmánů, které ožívají jen několikrát do roka.

Právě díky omezené nabídce se tak investoři mohou těšit stabilnímu růstu cen jejich nemovitostí bez výkyvů, které jsou typické například pro Španělsko či Portugalsko.

„Zatímco dlouhodobý průměrný růst cen nemovitostí napříč rakouskými Alpami přesahuje 8 % (a ve vyhlášených oblastech bývá ještě vyšší), čistý výnos z turistického ubytování po odečtení provozních nákladů a odměny pro správcovskou firmu dosahuje dalších 4 – 7 % pořizovací ceny ročně,” doplňuje Chrobák.

Bydlení v Alpách - luxus jen pro místní?

Za omezenou nabídkou investičních příležitostí, která vede ke stálému růstu cen, se ale skrývá ještě jeden důvod. Tlak na omezení počtu nerezidentních vlastníků nemovitostí se postupně rozšiřuje i na “buy-to-let” projekty, a to zejména ve spolkové zemi Salcbursko. Provozovatelé apartmánových komplexů jsou totiž často benevolentní k využívání apartmánů ze strany majitelů v době mimo sezónu. Místní municipality tuto praxi považují za skryté neomezené volnočasové využití pro vlastníky, a snaží se vzniku nových apartmánových domů do budoucna úplně zabránit.

Provozovatelé apartmánů v Salcbursku tak v důsledku novely místního zákona o převodu pozemků (účinné od letošního 1. března) povinně předkládají ke schválení provozní smlouvy s majiteli. Jakákoli nadstandardní práva užívání ze strany vlastníka, která se vymykají běžnému placenému hotelovému pobytu, mohou být v rozporu se zákonem. Současná situace dokonce spěje k soudnímu sporu a judikátu, který v této spolkové zemi určí pravidla soukromého využívání na roky dopředu.

Soudy se s velkou mírou pravděpodobnosti postaví za majitele apartmánů, protože snaha o omezení využívání vlastního apartmánu už se podle mnohých odborných názorů dostala za hranici porušení ústavních práv vlastníků nemovitého majetku. I tak ale samotná podstata sporu ukazuje postoj rakouské veřejnosti k přílivu nerezidentních investorů, který má za následek, že nových stavebních povolení na projekty s investičními apartmány je vydáváno stále méně.

Ceny investičních apartmánů napříč rakouskými Alpami tak budou zřejmě růst i nadále.